新法快评 | 于《商品房消费者权利保护批复》的些许思考 ——基于解释论视角
发布日期：2023-04-28 浏览次数：331
2023年4月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（下称“《商品房消费者权利保护批复》”）正式发布。依据《最高人民法院关于司法解释工作的规定》第六条的规定：“司法解释的形式分为‘解释’、‘规定’、‘规则’、‘批复’和‘决定’五种”，该批复系司法解释，在案件裁判中可以直接援引。同时，需要注意的是，该批复针对的是“商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷中涉及的商品房消费者权利保护问题。”
《商品房消费者权利保护批复》出台背景——基于生存利益以及法律缺位的考量
物权优先于债权，本来是民法一项基本原则，但基于生存利益至上的考虑，可以有例外规定。基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。2002年6月20日，最高人民法院发布《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“《建设工程价款优先受偿权批复》”）（已失效），其第二条明确规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”其后，2015年5月5日，最高人民法院发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）（2020年修正），其第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”2019年11月8日发布的《全国民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民纪要》”）第一百二十五条对“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”以及“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”进行了细化规定。
然，2021年1月1日，最高人民法院发布《关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》，废止了2002年6月20日发布的《建设工程价款优先受偿权批复》，同时在《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》的第三十六条再次明确：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”但对于“商品房消费者优先权”（本文为论述方便，简称为“商品房消费者优先权”）与“建设工程价款优先受偿权”、“抵押权”、“其他债权”之间的顺位关系，却并未予以明确。
2022年最高人民法院审判委员会副部级专职委员、二级大法官刘贵祥在《当前民商事审判中几个方面的法律适用问题》一文中明确指出了上述问题：“法释〔2002〕16号已经废止，而新的规定还没出台。实践中对商品房买受人的特殊保护出现新的争议。从我国国情及房地产企业所面临的实际情况看，目前仍有按法释〔2002〕16号批复的思路给予商品房消费者特殊保护之必要，只是在实践中要严格把握商品房消费者的界限、适用范围及特定情形。”
为因应当前房地产企业的实际状况，切实保障商品房消费者生存利益，合理化解与平衡各种权利之间的关系，最高人民法院以回应河南省高级人民法院的请示为契机，出台《商品房消费者权利保护批复》，对“商品房消费者优先权”与“建设工程价款优先受偿权”、“抵押权”、“其他债权”的顺位关系予以了明确。
1.何为“商品房消费者”——以“居住”为核心
《商品房消费者权利保护批复》第二条、第三条均提及“商品房消费者”，而关于“商品房消费者”为何，《商品房消费者权利保护批复》本身以及《九民纪要》第一百二十五条均有明确，其核心在于“以居住为目的购买房屋”。《重庆市高级人民法院关于对最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>应如何理解的意见》指出，“购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。”
因此，《商品房消费者权利保护批复》并未要求“买受人名下无其他用于居住的房屋”，仅要求以居住为目的，对于以居住为目的的改善型住房、非投资性质的自住房似可认定为属于《商品房消费者权利保护批复》中规定的商品房消费者以居住为目的购买房屋。此外，基于“商品房消费者”以及“就人民法院在审理‘房地产开发企业’因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题”的表述，二手房买卖并非《商品房消费者权利保护批复》的保护范围。
2.《商品房消费者权利保护批复》第二条与《执行异议和复议规定》第二十九条之关系——取代抑或选择适用？
在“广西恒冠建设集团有限公司与王秋祥案外人执行异议之诉一案再审”中，最高人民法院认为：“2002年施行的《建设工程优先受偿权批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。虽然该条亦规定了购买房屋的消费者对抗享有工程价款优先受偿权的承包人的条件，但该条规定实质已经融入到2015年施行的《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条款内容之中，且第二十九条又进一步细化规定了三个要件。”也即是说，最高人民法院认为《执行异议和复议规定》第二十九条规定系对《建设工程价款优先受偿权批复》第二条的细化规定，今后判断“商品房消费者”权利是否优先时应当依照《执行异议和复议规定》第二十九条规定加以判断。
然而，承如前述，2002年的《建设工程优先受偿权批复》已于2021年1月1日废止，《执行异议和复议规定》第二十九条依然有效。比较《商品房消费者权利保护批复》第二条与《执行异议和复议规定》第二十九条可以发现，二者要件有以下不同：第一，第二十九条要求“查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”而第二条并未要求；第二，第二十九条要求“买受人名下无其他用于居住的房屋”而第二条却并未要求；第三，第二十九条要求“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”而第二条要求“支付全部价款”或者“在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款”。
关于二者之间的关系，笔者目前阅读到的主要有以下观点：一、《执行异议和复议规定》中的执行申请人包括已被法院确认享有优先权的施工单位，也包括无优先权的分包人、材料供应商、银行等，商品房购买人对于不享有建设工程价款优先受偿权的债权人提出执行异议的，需满足《执行异议和复议规定》第二十九条条件方可请求法院排除执行。但是，商品房购买人如对已被法院确认享有优先受偿权的主体提出执行异议的，则需要满足《商品房消费者权利保护批复》第二条规定的付完全部房款等条件才可排除强制执行；二、《执行异议和复议规定》第二十九条仅适用于执行阶段，而《商品房消费者权利保护批复》第二条可以适用于商品房消费者直接起诉确认优先权的案件；三、《执行异议和复议规定》第二十九条适用于一般情况，而《商品房消费者权利保护批复》第二条适用于“商品房已售逾期难交付”的情况；四、二者并未有明确界分，符合条件的商品房消费者可以选择适用；五、《商品房消费者权利保护批复》第二条已经实质性取代《执行异议和复议规定》第二十九条。
第一种观点与《九民纪要》第一百二十五条、一百二十六条的规定并不符合。《九民纪要》第一百二十六条明确商品房消费者的权利优先于抵押权，符合第一百二十五条规定的商品房消费者完全可以依据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除抵押权乃至建设工程价款优先受偿权的适用。第二种观点从条文字面含义而言，似并无不妥，但却无法解释：符合《执行异议和复议规定》第二十九条三个条件的商品房消费者足以排除抵押权等的执行系因为其权利优先，为何到了诉讼案件中又需要满足《商品房消费者权利保护批复》第二条规定的条件才可优先？仅仅因为阶段不同就形成“商品房消费者优先权”构成要件的差异？第三种观点考虑到了《商品房消费者权利保护批复》的出台的特殊背景，但仍然存有疑问的是为何一般情况下商品房消费者只需支付超过50%的价款即可优先，而特殊情况下商品房消费者需要支付100%才可优先？第四种观点就逻辑体系而言并无不妥，但同为“商品房消费者优先权”，为何产生条件却会不同？第五种观点从“新法优于旧法”的角度而言并无疑问，但就“查封之后购买商品房并支付全部价款”可否主张“商品房消费者优先权”似存有疑问，因为查封房产并不能擅自处分，如若允许“查封之后购买商品房并支付全部价款”可以产生“商品房消费者优先权”，可能会造成房地产开发企业恶意逃避执行的现象出现。当然，是否能从“以居住为目的购买房屋”排除“查封后购买房屋的购房者的优先权”的产生，仍有解释之空间。
综上，关于《商品房消费者权利保护批复》第二条与《执行异议和复议规定》第二十九条之关系，可能需要留待司法实践予以探究或者最高人民法院对此予以明确。囿于笔者之能力，暂无法从解释论视角给出较为妥适之解读。个人目前倾向于第五种意见，但需要将查封后购买房屋排除在《商品房消费者权利保护批复》第二条的适用范围之外。
3.合同解除时点不同引起的差异——“商品房消费者价款优先权”的产生需以“房屋不能交付且无实际交付可能”为前提
《最高人民法院<针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复>》（（2014）执他字第23、24号）（已失效）述及：“基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”《商品房消费者权利保护批复》中“房屋不能交付且无实际交付可能”一般认为系“房屋未建成”即俗称的“烂尾楼”，但对于“房屋不能交付且无实际交付可能”的具体认定可能存有疑问。例如，在开发商的资金已经不足以支付承包人工程款的情况下，项目已经处于停工状态，是否可以直接认定符合该条的限定条件？项目停工多久，可以认定为“无实际交付可能”？若法院仅基于裁判时的情况直接认定符合该条的限定条件，后续因政府或其他企业接盘，项目重新盘活，是否意味着法院的事实认定是错误的？在后顺位的债权人是否能据以推翻生效判决？……
《商品房消费者权利保护批复》第三条规定的商品房消费者价款优先权适用前提是“房屋不能交付且无实际交付可能”，在此情形下，购房者的价款返还请求权才优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。但在司法实践中，也大量存在着房地产开发企业虽能交付房屋但严重迟延交付，商品房消费者遂以开发商违约为由解除购房合同要求返还价款的情况，于此情形下，依据《商品房消费者权利保护批复》第三条的规定，其价款返还请求权劣后于建设工程价款优先受偿权、抵押权，但有疑义的是，如若解除合同时房屋交付可能，但其后主张价款返还时房屋无交付可能，此时商品房消费者的价款返还请求权是否具有优先性？
余论梁慧星教授曾言：“法律解释乃是法适用之不可欠缺的前提,要得到妥当的法适用,必须有妥当的法律解释。”《商品房消费者权利保护批复》已然颁布，其中涉及众多问题需要从解释论视角作出合理解释方得正确适用，然囿于时间及个人能力，于此仅将自身学习之困惑予以陈述，以期各位批评指教！
参考文献
最高人民法院民事审判第二庭.《全国民商事审判工作会议纪要》理解与适用，载《人民法院出版社》，第653-654页。
刘贵祥.《刘贵祥：当前民商事审判中几个方面的法律适用问题》，载《判解研究》，2022年第2辑。
《全国民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条 【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
详见最高人民法院（2018）最高法民再447号民事判决书。
徐文斌.《关于商品房消费者权利保护问题的批复》解读————维持、大改与新增》，载《讼案徐说》， 2023年4月21日。
